潘石屹：冬天到了，大家抱在一起暖和些

——2005年6月24日潘石屹在SOHO小报网网聊实录

 
　　潘石屹：大家好！今天的聊天现在开始！

　　《阿司匹林》看片会在6月28日举行

　　蓝妹妹-在水一方：听说6月28号举行《阿司匹林》的看片会，您会和谁一起看啊？这部片子通过审查了吗？什么时候才能公映啊？

　　潘石屹：听导演说《阿司匹林》这部影片已经通过政府的审查。下周二，28号我们请一些朋友一起观看这部片子，我也是第一次看。

　　潘石屹之网络精英版：现在拍电影都是要拉好多广告赞助的，这样才可以盈利啊，比如《天下无贼》、《英雄》什么的，都是在前期做足了宣传工作的。《阿司匹林》马上要公映了，请问潘总，是否做好前期的市场宣传准备，是否谈了广告商？

　　潘石屹：《阿司匹林》不论在拍摄期间还是后期，据我所知都没有拉广告赞助，和《天下无贼》等影片的做法是完全不一样的。

　　潘石屹之网络精英版：如果《阿司匹林》公映后的反响很好，而且又有新的导演比如冯小刚等等看重了您的表演天赋，邀请您参加新的影片拍摄，您是否会应邀继续深入娱乐圈呢？

　　潘石屹：去年房地产的市场比较好，我的心情也比较轻松，拍了第一部片子《阿司匹林》。今天房地产进入了观望期，房地产发展商的心情大多数都很沉重，如果是有人邀请我拍片子的话，我可能也没那份心情了。

　　程成：《阿司匹林》当初为什么从《爱情符号》改名？老潘说说内幕吧！

　　潘石屹：我不知道曾经叫过《爱情符号》。

　　lanma007：你现在觉的你是娱乐明星？还是房产大亨？

　　潘石屹：都不是。

　冬天到了，大家抱在一起暖和些

　　kevin：潘总，您如何看近期房地产企业频繁合并作战的事情？您有考虑过与其它有实力的公司联手开发市场吗？

　　潘石屹：2004年的8月31号，被业内称为“8.31大限”，让许多欠土地出让金的房地产发展商交出土地出让金拿到了土地，许多房地产发展商的资金已经耗尽。2005年3月以来，银行限制按揭贷款，消费者进入了一个观望期，所以一部分房地产发展商的日子很不好过，企业之间的合并、联合可能是一种解决办法。我们公司从目前的经营状况来看，无论未来几年市场发生什么样的变化，都不会影响到我们公司的资金安全。我也没有考虑过和其他国内有实力的公司联手。

　　带我去飞：万科董事长王石近日称，七部委文件是一个很内行的文件，在政策的调控下，房地产已进入了观望期，并称宁可楼市下跌，也不愿看到房价反弹，您对此怎么看？

　　潘石屹：对房地产市场，目前我们看到一些城市的情况是，成交量在急剧下跌，每个月下跌的幅度都比较大，但价格无论是下跌还是上涨，幅度都很小，价格相对来说是比较平稳的。我同意目前房地产已经进入了一个观望期，观望期对一些资金实力比较充足的房地产发展商来说，不会造成很大影响。但是，对一些资金已经非常紧张，资金线拉得比较长的房地产发展商来说，这种观望期延长一个月就多难受一个月，延长一天就多难受一天。作为一个健康的房地产市场，既要有大公司，又要有小公司；既要有树木，也要有小草。我希望房地产能够很快走出观望期，成交量能够恢复到今年年初的水平，这对房地产的健康发展很有利，就不会出现大起大落。如果成交量持续下跌几个月，紧接着就会发生房价的下跌。

　　蓝妹妹-在水一方：据调查，近几个月受政策影响，已经有很多中介机构倒闭了，北京3000家中介代理机构也将会有2000家面临生存门槛，请问潘总，您对此状况有何看法？

　　潘石屹：房地产市场进入观望期，首先面临到威胁的是中介、代理和广告公司，其次就是房地产商本身，以及下游的行业，建材、施工、钢铁、水泥等等。

　　风语者：五月以来，七部委稳定房价和北京落实细则的陆续出台，对市场的影响逐渐显现。国美和万达，顺驰和绿地、天鸿和城开等企业之间互相联手以面对扩大的市场风险，请问你对此有何看法？

　　潘石屹：冬天来了，大家抱到一起会暖和点。

　　心海涟漪：《华为的冬天》中有一句著名的论断：“没有预见，没有预防，就会冻死。那时，谁有棉衣，谁就活下。”而“棉袄”就是现金流。目前开发商的应对之策就此展开。增加销售回款，为尽快回笼资金，开发商们纷纷向客户提供打折、贴补契税、补贴利息等优惠，但收效甚微。您怎么看？

　　潘石屹：资金在未来的半年时间对所有中国的房地产发展商都是至关重要的，因为去年全国的房地产发展商在“8.31大限”给政府交了许多土地出让金，今年银行贷款的收紧和客户的观望又使回笼资金减少。在这里我也真心希望各位同行未雨绸缪，能够过好这个冬天，不要把战线拉得太长，该收缩的就收缩。

　　建外SOHO越来越被市场认同

　　建外SOHO 7月份活动明星云集

　　索菲亚：听说今天晚上建外SOHO会有非常热闹的活动，请问这种活动以后每周都会有吗？

　　潘石屹：从6月1号以来，建外SOHO的狂欢节又开始了。今年的建外SOHO狂欢节比去年更热闹，来的大牌明星更多，这个狂欢节我们一直会持续下去，持续到今年的秋天。

　　索菲亚：建外SOHO的热闹活动每次都是从公司内部得知，宣传渠道很窄。您会在报纸或媒体扩大宣传力度，聚集人气吗？

　　潘石屹：我们会采纳您的建议，加大我们建外SOHO活动的推广力度，但我想出于安全的考虑，人也不能来的太多。

　　索菲亚：为吸引人气，这周末会有两场活动在建外SOHO街区举行，而建外SOHO四期的商业出租并不理想，潘总以后会考虑把活动现场安排到四期街区吗？

　　潘石屹：最近每天建外SOHO四期房屋的出租套数跟前一段时间相比在急剧上升，一两个月之后，他们搬进去后会增加不少建外SOHO的人气。四期的商业目前主要受周围环境影响，周围与长安街的路现在还没有开通，网聊之后我们附上建外SOHO道路开通进度图供大家参考，同时我们也会安排一些活动在四期举行。

　　蓝妹妹-在水一方：根据目前的市场状况和需求，您在建外SOHO七期的户型设计和定位上会有所不同吗？

　　潘石屹：建外SOHO的设计吸取了建外SOHO前六期市场的反映，包括市场的销售和出租情况，我们现在正加班加点进行调整，预计再有一个月的时间，所有的施工图将会调整到位。建外SOHO七期的产品将是一个更加能够面对市场需求的产品。

　　联想：通惠河北路延迟到明年7月份竣工会不会对建外SOHO15、16号楼的商铺招租有影响？

　　潘石屹：有一定的影响，但不很大，因为商户的装修也要几个月时间，当然通惠河北路的开通，对整个建外SOHO都会有比较正面的影响。

　　风向标：潘总，听说您公司几天来的租务成交量很高，是因为每年正常的办公地址更换高峰的来临还是因为您有什么秘诀？说来听听。

　　潘石屹：主要是建外SOHO的吸引力，和市场对它越来越认同了。

　　开心果：潘总，我每天路过建外SOHO，在建外SOHO门口饱受堵车之苦，我向您提个建议，看是否可行？建议将建外SOHO临东三环的两个出口对调，即北出口改为入口，南入口改为出口，这样应该可以缓解上下班高峰期建外SOHO东门的拥堵。

　　潘石屹：我们也曾经给政府提过这样的建议，但是政府的交通部门没有同意。

　　风向标：潘总，建外SOHO各个街区的路面及连接处全部为水泥及石材，因近几日北京持续高温，在日照下地表温度极高；加之植被不多，全部为白色，在小区内行走很容易使人产生焦躁情绪（客户语），请问在建外SOHO设计初衷考虑过这个问题吗？

　　潘石屹：情绪的焦躁和环境是不是白颜色我想没太大的关系，主要是这几天天气太热。要改成黑颜色，可能情绪更焦躁，更热。

　　联想：潘总您好，听说玛格南在建外SOHO作摄影展，结束了吗？在几号楼啊？

　　潘石屹：已经结束了。

　　有话好好说：登陆SOHO中国网站，最近好象有许多“星星”要来建外SOHO搞活动，包括莫文蔚、桑兰、徐静蕾，参加一个TOUGH人物颁奖……，是什么活动，跟大伙说说？

　　潘石屹：这个星期天的晚上就是TOUGH这个品牌举办的一个颁奖晚会。

　　在市场中摸爬滚打出来的客户是最聪明的

　　小李飞刀：潘总：人们常说“做生意应该逆势而上”，但很多客户质疑产品能不能够经得起市场的冲击，为此您能对广大客户说几句吗？

　　潘石屹：在市场中，无论出现熊市还是牛市，都不要去教育客户，引导客户，在市场中摸爬滚打出来的客户是最聪明的，如果他们犯了错，市场会把他们淘汰出局。

　　心海涟漪：上个周末，以星河湾为首的北京华侨城、沿海•赛洛城、中海•安德鲁斯庄园等知名新盘集体亮相，而且各个“热闹得很，异常火爆”。您认为这样对现在脆弱的楼市有何作用？

　　潘石屹：最近东边的几个大的楼盘相继开盘，我只去了星河湾，其他几个楼盘还没有抽出时间去看看。星河湾开盘那天非常热闹，人很多，有买家，也有同行，在现场看出来人们对购买房子的热情。我也碰到了不少现代城和建外SOHO的老客户，他们都是在过去几年时间里在房地产市场中赚了钱的人，他们对房地产市场非常敏感。

　　小李飞刀：请问潘总，现在市场销售滞慢的时候您除了到各地做宣传外，在北京您近期还会不会在广告上有大的动作？

　　潘石屹：我们的楼盘在未来的一两个月时间没有大的推广和宣传计划，我们现在就是耐心地等待。市场的观望期预计很快就会结束。

　　联想：潘总：网上说一个月后北京近50个高档楼盘又要去山西办房展了，也包括SOHO尚都，请问这是所谓的“北京高档房不好卖了”吗？

　　潘石屹：上次我们已经去了山西，这次我们就不去了。

　　心海涟漪：近日潘总是否会做一些活动提高SOHO尚都项目人气？

　　潘石屹：没有考虑做什么活动。

　　蓝妹妹-在水一方：今年是SOHO中国成立的第10年，您会组织庆祝活动吗？

　　潘石屹：十年是一个非常重要的里程碑，我们会准备做一些活动，具体还没定，可能会选在朝外SOHO样板间建成的时候。

　　桃谷六仙：对星河湾这个号称“终结房地产半成品时代”的项目你怎么看？

　　潘石屹：南方的房地产发展商，绝大多数都是毛坯房交付使用，但北京的房地产发展商从1997年就开始做精装修的房子交给客户。所以我想星河湾提出“终结房地产半成品时代”，是指广州的房地产，把毛坯房改成精装修交给客户。

　　联想：6月19日，博鳌亚洲论坛与北青报等单位联合推出的“新北京、新城市住宅、新品质生活”的论坛，去了很多知名人士，潘总有什么想对大家说的吗？

　　潘石屹：在星河湾举办的这个活动是我见过的一个项目开盘最大、最隆重的活动。

　　风向标：潘总：看到一个报道说：中国今年的房价就像一个谜，大家都来猜。政府猜稳，经济学家猜跌，发展商猜涨，外国人猜升值。潘总觉得“猜”这个词用的是否准确？

　　潘石屹：这就是市场，市场的价格不是某一部分人说了算。

　　缘来是你：潘总，您有没有考虑将网络对话编辑出版的想法？如果要有的话我一定购买此书。

　　潘石屹：当初有这个想法，想把网聊的内容出一本书，但是整理后看一看都是现场回答的问题，没有经过太多的思考，觉得价值不大，就没有出这本书。

　　生活真好：潘总您好：有媒体称：2005年是房地产市场不确定的一年，那么您如何看待即将到来的2006年甚至2007年？

　　潘石屹：2005年才过了一半，现在很难看清楚2006年的情况，2007年就更不好说了。

　　风语者：号称规模最大的金源时代购物中心将投资五千万建成京西最大的小商品市场。届时，浙江义乌、广东东莞等地的数十万种小商品将进驻该市场。金源时代购物中心此次降格引进小商品是否会造成商业环境档次下降呢？你对开发商的此举怎么看？

　　潘石屹：上星期，我专门去金源时代购物中心看了一下午，看看里面的人流和经营情况，变成小商品经营市场可能是它的一条出路。

　　风向标：潘总，看上周北京市房地产信息网公布的2005年北京房地产销售前20名中，SOHO尚都和建外SOHO分别排名第三和第十七。如果把这两个项目加在一起，销售总额为：15.46亿，超过目前单项排名第一的15.24亿。这个结果是否能够说明潘总的项目在资金上没有问题？

　　潘石屹：现在的第一名是中环世贸，它的销售金额超过了20亿，主要来自是新加坡凯德置地的一个大单。这也是值得大家注意的一个倾向，外资已经大规模进来抄底了。

　　联想：最近SOHO尚都又卖了几千万，这是否能预示着楼市回暖？

　　潘石屹：这都是一些老客户，是对我们产品很有信心，对市场前景看好的老客户。

　　风语者：由于目前京城楼市走势的不确定，开发商很难对今后市场做出判断，认为“晚开不如早开”，因此在本月18、19日北京星河湾、沿海•赛洛城、北京华侨城、中海安德鲁斯庄园等项目还是按照建设开发计划开盘了。请问你对这些项目的开盘入市怎么看？

　　潘石屹：这几个项目他们在去年就选好了开盘时间，尤其南方的房地产发展商，特别看中日子，所以这跟目前的政策调整没太大的关系。

　　心海涟漪：您认为“房地产套牢中国经济”的说法准确吗？

　　潘石屹：这都是危言耸听，蛊惑人心的说法。

　　心海涟漪：楼市的冬天已经来临，不少开发商都采取“开源节流”来应对，您是否也采取类似措施做“入冬储备”？

　　潘石屹：近一年时间，我们一直在寻找机会要取得一块比较大的土地，但是谈了北京市场上的200多个项目，大多数产权不是非常清楚，或者是股东之间有矛盾，或者是规模比较小，不太符合我们的要求。我们认为最好的办法是等政府“招拍挂”的土地，取得这样的土地就会非常清楚，不会带来任何麻烦。在一年时间我们没有取得一亩土地，所以不管市场如何变化，对我们公司现有的项目都不会造成丝毫的影响。我们唯一调整的就是我们需要购买一块多大的土地，什么时候买土地。