——2005年7月8日潘石屹在SOHO小报网网聊实录
7月8日潘石屹作客SOHO小报网与网友聊天，以下为本次聊天的实录：
潘石屹：大家好！今天的聊天现在开始！上周因为有些别的事情，聊天中断了一次，向网友们表示抱歉！
现在房地产市场还没有走出观望状态
风语者：时下国内楼市处于低迷，北京高档楼盘开始到欧美国家华人聚集地区售房。像凤凰城在美、英两国销售120套近2.5亿元；荣尊堡在美、加销售了近100套。从销售情况看，这些楼盘卖得还不错。请问你是怎么看这些项目“走出”国门的？
潘石屹：最近我在国内一些城市走了一趟，总的感觉还是非常的低迷，还没有走出观望的状态。北京、上海的楼盘开始走出国门，吸引国外的投资者，这里面不排除一些购买者是赌人民币升值。
有余：北京刚出台的地税新政中规定在转售过程中要缴纳营业税、买卖契税、个人所得税，这么多税费是不是要占总房款的很大比例？在今后转卖中还有获利空间吗？会不会严重影响二手房市场的发展？
潘石屹：在这次宏观调控的政策中，出台的税收政策主要是增加流通环节的税收，我想对二手房市场的发展会有一定影响。但这影响到底多大，还要再观察一段时间，因为这些政策的执行是从6月1号开始才实施的。
风语者：据说，上海房地产市场持续低迷三个月之后，近日一些中小开发商将楼盘的入市价格调低了15%-20%。业内认为，这种明显不安的举动会触动整个上海一手住宅市场的价格战。请问你是怎么看待这一现象的？
潘石屹：最近三个月时间，不光是上海的房地产市场低迷，我去了重庆、兰州、太原、济南、温州这些城市，基本情况都比较一致，市场都在持币观望，成交量大幅度下跌，尤其是中高档商品房。但价格下调幅度不是很大。各地房地产发展商的压力都非常大，因为去年的“8.31大限”让房地产发展商补交了地价，几乎动用了他们所有的资金。从今年上半年，银行又开始限制按揭贷款，购房者持币观望。许多房地产发展商都想在一起聊一聊，看看有没有什么办法，我认为最好的办法就是放慢节奏，靠放慢节奏重新调整自己公司的现金流量。也有极个别的房地产发展商，认为冬天来了，冻死一批小房地产发展商，自己的日子反而好过。我不同意这种幸灾乐祸的观点，因为房地产行业是一个整体，如果出现这种大量“冻死”的情况，对整个行业都是一个大的打击，这种打击对每一个房地产发展商都不是好消息。房地产行业和整个国家宏观经济也是一个整体，房地产行业出了问题，对金融行业也会造成很大的影响，甚至影响到整个的经济。因为我们生活的世界都是一个整体，千万不要对别人的困难幸灾乐祸。
有余：北京市建委宣布，进入7月11个项目获得预售许可证，其中朝阳区有4个项目获批，总面积仅为9万余平方米。4个项目中有CBD的吗？CBD还有待批的土地吗？CBD土地稀缺严重，潘总的目光还会定在这块黄金区域上吗？
潘石屹：不光是北京的CBD，北京的市场，全国的房地产市场都在放慢。这也许是目前政府宏观调控的目的，就是让房地产过大的投资规模降下来，和中国原材料和能源行业发展相匹配，不要出现不平衡。
有余：近期房地产市场进入一个观望期，成交量持续下跌，潘总您也承认：冬天已经来了。这对资金实力较弱的开发商是种考验，潘总冬天对您的公司有影响吗？您会像某些开发商那样抱在一起取暖吗？
潘石屹：从我们公司的开发周期来看，2005年应该是我们购进土地的时候，所以从我们的资金状况来说，无论观望期有多长时间，都不会对我们公司的现金流造成任何的影响，只是推迟了购进土地的时间表。所以，我们没有跟别的房地产发展商一起合作的打算。
[Page]有余：七部委出台政策以后，王石表示，十年前的宏观调控结果是行业全面洗牌，而此次新政不会引起太大震荡，同时是优秀企业脱颖而出的机会。潘总同意王石的观点吗？
潘石屹：10年前那次宏观调控即1993年的宏观调控，当时政府认为全国房价偏高，当时平均房价也只超过每平方米1000元人民币，到93年底的结果是50%的房地产发展商被洗牌出局了，这是一次非常大的振动，导致了以后许多年房地产市场的萧条。我想这次七部委出台的政策会避免出现像10年前房地产那样的大起大伏。
大自然不是这样的
潘石屹之网络精英版：您感觉星河湾的园林建设得如何？
潘石屹：受星河湾黄老板的邀请，在星河湾开盘那天，参观了他们的房子和园林。星河湾老板做事情非常认真，他们在园林的建筑上和周围的市政建设上花了很大的精力和资金，黄老板带我参观的时候，指着园林的每一块石头说都是从广州运来的，池塘里面的鱼也是从广州运来的，树木是从世界各地运过来的。我在参观星河湾园林的时候，想起禅宗的一个故事：有一位想习禅的人向师傅学习了好多年，他按照师傅讲的理论，自己做了一个园林，做好之后请师傅去看。这个园林做得尽善尽美，没有任何缺点，师傅在看的时候，一直皱着眉头，这人就问师傅为什么不满意，师傅回答说这个园林做得太人工化，太精致了，不自然，大自然不是这样的。你看你的园林里面没有一片枯黄的树叶，所有的树叶都扫得干干净净，这不是自然，自然是有生有死，有绿的树叶，也有黄的、干枯的树叶。
从国外运输回来一颗树要花费许多的精力和金钱，还要给树打三年的“吊针”，要保胎几年，最后还不知道能不能活。
娃哈哈：“创建一个品牌难，维系一个品牌难上加难。”近期在中国畅销了数年的雀巢公司因“雀巢奶粉事件”已经渐渐失去了往日的辉煌声誉，连续几个月的销量大减，似乎一下子被消费者距而远之。潘总：现在SOHO中国是房地产界的名牌，对于“雀巢奶粉事件”您怎么看？
潘石屹：创建品牌最重要的是自己产品的质量和优质的服务，如果能够持续做到这两点，就会创出一个品牌，如果失去了好的质量，失去了优质的服务，品牌将变得一文不值。所以SOHO中国把主要的注意力不是放在虚无缥渺的品牌上，而是放在产品的质量和给客户提供优质的服务上，这才是品牌的根，品牌的基础。
飞鸟：老潘，昨天我在北京三台看见《商道》开始播放了，你在这里再给大家推荐一下？
潘石屹：最近几年我很少看电视剧，《商道》这部韩国电视剧是我从头到尾看完的，看完之后，我非常受启发，主人公林尚沃的做法给我好多启示，也是我今后往前走的方向。
联想：潘总：奥运口号是“同一个世界，同一个梦想”，每个人都有理解，您是怎么理解的呢？
潘石屹：“同一个世界，同一个梦想。”我认为这是一个非常好的口号，我们依存的世界是一个整体，别人的快乐就是我们的快乐，别人的痛苦就是我们的痛苦。这也是这些年我读禅宗三祖僧璨的《信心铭》得到的启发。如果你内心认同这个世界是一个整体，就会多一份和谐，少一份矛盾、冲突和斗争。你才会真心去帮助别人，因为别人碰到的困难就是你碰到的困难。世界的本质就是一个整体。
better_man：当地时间7月7日早上8时15分(北京时间16时15分)，伦敦发生多起爆炸，多辆公交车被炸毁，地铁停运。警方在当晚的发布会上确认至少有37人死亡700人受伤，一个自称基地组织在网上宣布对爆炸负责。欧洲股市大跌，伦敦结算所停止交易。爆炸发生后，布莱尔发表电视讲话强烈谴责恐怖袭击。八国集团、联合国、中国等政府和组织纷纷发表声明谴责，目前尚无中国人伤亡报告。美国、欧洲等地已经提高了戒备等级。请问潘总对恐怖袭击有何看法？
潘石屹：昨天我刚从兰州飞回北京，在电视上就看到了这一消息，我马上上网详细了解了这次恐怖袭击，张欣也马上给我们伦敦的朋友打电话，得知我们在伦敦的朋友都安全。恐怖袭击无论发生在什么地方，我们都应该强烈谴责。“因为世界是一个整体，别人的痛苦就是我们的痛苦。”
联想：昨天2012年奥运会举办权揭晓，伦敦击败了巴黎，请问潘总是否关注此事？有何感想？您以前分析是哪个城市？
潘石屹：伦敦这个城市比起巴黎是一个更国际化的城市，巴黎这座城市更像一个旅游城市。
缘来是你：伦敦、巴黎、纽约、莫斯科、马德里，这五个2012年奥运申办城市估计除了马德里，您都去过了。您个人比较喜欢哪个城市，为什么？
潘石屹：这四个城市除了莫斯科只去了一次之外，其他城市都去过好多次，每个城市都有每个城市的特点。到莫斯科去，也有许多的亲切感。但莫斯科街上骗子太多，让人没有安全感，大家去时坐出租车一定要小心。
[Page]感谢联想为天水同学做的事情
潘石屹之网络精英版：听说您在兰州为天水中小学捐赠了100台电脑，请问此次捐赠的电脑是什么品牌的？
潘石屹：我原来计划是给家乡学校捐一些电脑，我和联想的董事长杨元庆通电话，他说他们可以给我们很便宜的价格，并且这100台电脑他们出一半，我们出一半。所以这次在兰州开“兰洽会”，天水市的领导要求举行一个捐赠仪式，我也没有反对。因为这里面有联想集团的参加。如果是我为自己的家乡做点事情，没有必要搞得这样兴师动众搞什么仪式，这是自己给自己家里做的事情。但在这次捐助活动中，联想起了很大的作用，他们用非常优惠的价格提供了电脑，并且他们出了一半，电脑的运输、培训、维修，都是联想西北区公司的员工进行的，所以我在这里非常感谢联想为天水同学们所做的事情。
昨天下午我们在往捐助现场去的路上遇见了一位姑娘，手里提着一双鞋。有位领导问提鞋干什么？她说，我今天临时安排当礼仪小姐，穿上旗袍后鞋跟太矮，领导让我去商店买了一双高跟鞋。我听了后很惭愧，我没有做多少事情，反而给大家添了不少的麻烦。
阿松：怎么才给天水捐100台电脑，太寒酸了吧？
潘石屹：我在今后力所能及的范围之内，还会给自己的家乡和所有贫困的地方多做一些事情。
潘石屹之网络精英版：请问潘总，您听说过“菊花妹妹”吗？您觉得她和“芙蓉姐姐”有什么不同之处？
潘石屹：我不知道菊花妹妹。
娃哈哈：潘总：不知道您近期有没有注意到网上的“芙蓉姐姐”？
潘石屹：注意到了，这完全是一个网络的产物。
风语者：信息产业部副部长奚国华28日透露，截至目前，中国互联网上网人数已经超过1亿，泶尤胗没б丫?010万户，网络用户规模已居世界前列；移动电话用户数已经超过3.58亿；电话用户总数达到6.92亿户。处在信息时代的你对此有何感受呢？
潘石屹：给我最大的感受就是中国真正的进入了信息时代，昨天上午我在兰州，请省里面的领导推荐一个中国最贫困的乡。我说我想去看看，他们给我推荐了甘肃省定西县葛家岔镇，昨天一早起床后，我们就开车从兰州出发，从定西的高速公路拐到乡间小路上，又走了一个小时非常狭窄的小路，才到了葛家岔镇的一所山区小学校里，这是一个非常贫困的地方，主要是没有水，唯一能够种的东西就是土豆。在这所小学里，我们见到了镇书记，对我最深的印象，是他梳着毛主席的发型，腰里别着一部手机，跟他交谈的过程中，他说他每天都上网。他对外面的许多事情都知道。
[Page]建外SOHO四期出租形势非常好
有余：北京地税新政的出台虽然对投机炒房者是个沉重的打击，但这个双刃剑同时也影响了北京二手房市场？京城房产中介行业是不是会重新洗牌？租赁市场会不会借势火起来？潘总不用再为建外SOHO的出租伤脑筋了吧？
潘石屹：建外SOHO的租务情况这两个月来非常的好，这与我们公司在租务方面投入力度有关，同时更离不开北京庞大的中介公司网络给我们的巨大支持，因为有了这个庞大的租务网络，才有了建外SOHO今天的业绩，在短期之内交付这样多的房子，而且有一半以上的房子要出租。在去年我们还有一些担心，从今年来看情况比我们预料的好得多。
蓝妹妹-在水一方：SOHO尚都又开始有了成交，您能分析一下目前市场局势和您的看法吗？
潘石屹：从上星期开始，SOHO尚都的成交额又开始恢复了，但我们仔细分析一下，这些客户有两个特征：一是老客户，二是大客户。作为新的客户、小的客户还处在观望期，估计还要等一段时期。
有余：有建外SOHO的客户反应，建外SOHO太热，温度总是降不下去，不知为什么？是空调马力太小还是有其它原因，请潘总帮忙过问一下？
潘石屹：我向物业管理公司了解一下，再给你答复。
有余：上周末在建外TOUGH品牌举办了一个精彩的颁奖晚会，我无意间得到信息并一睹了明星的风采，以后这种活动我还想参加，那从哪里能及时得到通知呢，潘总这个周末还有活动吗？
潘石屹：建外SOHO周末的活动会在我们的网站上详细预告(www.sohochina.com)，请你留意。
联想：众所周知，新浪网搬回中关村主要原因是得到了一些政策上的优惠，CBD正处于一个发展建设期，请问您知道政府对入住CBD的公司有没有优惠政策呢？
潘石屹：北京CBD内注册的公司没有优惠政策。
联想：市政局原规划通惠河北路为城市快速路，现拟将快速路改至通惠河南侧，请问潘总这一消息是否确实？
潘石屹：这个消息不属实，通惠河北路的建设已经开始了。
风语者：6月26日，知名香港服装品牌TOUGH在建外SOHO举行了一场别出心裁的颁奖活动——甄选“05年度毅人王”。获奖嘉宾中有演艺明星、体坛骄子、还有商界名人。听说你获此殊荣，能谈谈个人感受吗？
潘石屹：TOUGH这个词，我是非常喜欢的，也喜欢TOUGH的性格，能跟莫文蔚、桑兰一同获奖是我的荣幸。
[Page]风语者：6月24日的浪漫夜晚， “娱乐酷e夏”首场活动——谢娜见面会在建外SOHO露天广场舞台举行，听说当晚现场有近500位观众，不知你去了没，你感受到现场的气氛是怎么样呢？
潘石屹：我没有去参加这次活动，但我知道，谢娜的主持很有激情，很有感染力。
联想：听说建外SOHO四期租得很快，请问潘总居住和办公的比例是多少？
潘石屹：建外SOHO四期的公寓出租速度出乎我们的意料，非常快，但下面的商铺因为与长安街垂直的一条道路要9月份才能开通，所以商铺租户还在观望期，比较慢。
潘石屹之网络精英版：请问潘总，中环世贸一下飞升2005年地产销售第一名的原因是什么？
潘石屹：是外资的进入。
桃谷六仙：现代城东边的那块地在拆迁，是你们公司拿的地吗？
潘石屹：不是。
枭雄2008：潘总，建外SOHO七期准备8月份动工吗？何时开盘销售？
潘石屹：8月初就可以动工了。
我还是坚持认为要提高城市中心区的容积率
有余：国土部近期称：将适当提高城市公建密度以节约用地。提高公共建筑的容积率和建筑密度是节约用地的有效方法吗？潘总，您作为开发商对国家节约用地有什么好的建议吗？
潘石屹：我们一直倡导要提高城市，尤其是城市中心区的容积率和建筑密度，但并不一定就是提高建筑的高度，因为建筑高度的提高，对能源是一种浪费，也存在许多安全隐患。提高城市建筑的密度，不光是提高了城市土地的利用效率，也给城市带来了繁华，当我们最初提出这种观点时，被许多人误解，得到了大家很多批评，一种批评是认为房地产发展商为了追求利润要提高容积率，这是不对的，因为政府出让给房地产发展商的不是土地面积，而是建筑面积。政府规划部门提高容积率和房地产发展商的利益没有太大的关系；第二是有一些人片面的认为提高容积率就是提高建筑高度，实际上这是两个概念。我在上次见到国土资源部鹿心社副部长的时候，也跟他探讨了如何提高城市容积率和建筑密度的问题，他和我的观点是一致的。我对他说，我知道有许多部门非常反感这种提法，认为这种提法是不负责任的。鹿心社副部长告诉我，今后他们的观点是会转变的。
[Page]飞鸟：今天有媒体发表了一篇文章，引用政府有关官员和专家的话，反驳地荒论，还点了您的名字。你怎么看这件事？
潘石屹：前两年，房地产价格急剧的上涨，我曾发表了引起价格上涨的一些原因，其中最根本的原因就是供求关系失衡，但我的这些观点，被媒体戴上了“地荒论”的帽子，这也是不符合事实的。我从来都没有提过“地荒论”，我只是认为市场要和谐，要平衡的发展，一定要注意调整市场的供求关系，供求关系失衡了，价格就会出现异常的波动。“地荒论”的说法是媒体强加在我头上的一顶帽子。
联想：市中心的土地资源有限，低密度的住宅市场销售一致上扬，请问潘总再拿地是否会把目光瞄向郊区？
潘石屹：从长远来看，我们还是看好城市中心的土地，城市中心的房子。郊区的房子，低密度的房子当人们居住一定时间以后就会暴露出来许多问题。美国就曾经走过这样的弯路，前几十年时间，曾经流行过一段“郊区化”热，最后走了一段弯路后又都纷纷回城了，叫“新都市主义”。
联想：2005中国地交会&国际房地产高峰论坛，您参加了吗？有什么收获吗？达成什么样的共识了吗？
潘石屹：对不起，我没有参加。
有余：全国首例合作盖楼计划(蓝城项目)遭遇资金困难，于凌罡建议引入中信信托融资。蓝城项目在未找到土地的情况下，已经集资4000多万元，潘总您觉得这个项目成功的可能性大吗？现阶段有何风险？
潘石屹：对于凌罡个人集资建房的做法，我已经发表多次观点，他只能代表社会上某些人的情绪，操作成功的可能性等于零。
鼠标：03年、04年SOHO中国是社会公认的利税大户，但近期有消息称潘总的公司涉及到了偷税漏税的案子。是有人在诬陷您和您的公司吗？真相是什么？
潘石屹：前几个月有一些不负责任的媒体说我们牵扯到了偷税漏税的案子，也有一个诈骗团伙，以国家税务总局的名义给我们写信，说掌握了我们偷税漏税的证据，如果我不把款打到一个指定的帐号，他就向所有的网站和媒体公布我们偷税漏税的证据。当时我们就向公安部门报案。没想到，公安部门非常重视，马上立案进行了全面的调查，已经取得了很大的进展。现在公安部门正在调查这个敲诈团伙，具体的情况我不便在这里公布。
[Page]“长城脚下的公社”今天下午就要和凯宾斯基签合同
蓝妹妹-在水一方：听说长城脚下的公社这个月底要跟凯宾斯基签合同，要交给凯宾斯基去管理。我们在媒体上看到，公社第一年赔钱，第二年不赚钱，今年(第三年)已经开始赚钱了。在这个时候交给凯宾斯基，您这么做的目的是什么？现在的在酒店工作的员工是不是会被裁员啊？
潘石屹：今天下午我们就要和凯宾斯基签订合同，把长城脚下的公社交给凯宾斯基管理集团去管理。我们是希望长城脚下的公社酒店管理水平再上一个档次，使管理水平和建筑水平相匹配。因为长城脚下的公社的酒店在今年下半年和明年还要增加规模，所以不存在裁员的问题。希望我们的员工能够在凯宾斯基饭店管理集团的管理下很好地工作，安心地工作。
april：听说长城脚下的公社与一家国际知名的酒店管理集团已经签约来管理公社，具体管理项目和条款能透露些吗？
潘石屹：基本内容就是把我们的长城脚下的公社交给凯宾斯基全权管理，具体情况闫岩做了许多的工作，下午就可以签约了。
蓝妹妹-在水一方：您能说说28日看片会的感受吗？第一次拍的电影感觉如何？
潘石屹：28号我和一些朋友们一起看了《阿司匹林》这部电影，之后我听到大家的评论，一般是年轻的说好，年纪大的说不好；女的说好，男的说不好，等到正式公映的时候再听听大家的评论。
有余：不久前星河湾在逆市中开盘了，现场十分火爆人气很旺，听说贵公司的一些客户和销售人员纷纷投奔星河湾了，可有此事？潘总，现在投资类地产是不是受政策影响最厉害的？
潘石屹：在星河湾开盘的那天，我看到我们的一位销售员去星河湾做销售人员了，我见到他，鼓励他好好工作。销售人员的流动是正常的事情。
蓝妹妹-在水一方：听说您公司正在筹办庆祝公司成立十周年大型酒会？什么活动内容？会邀请哪些人参加呢？
潘石屹：我们正在筹划如何庆祝我们公司成立十周年，我们胛颐钦飧龌疃愕糜幸庖逡恍灰愠擅挥腥魏翁厣拇笮途苹帷?/p>
娃哈哈：新华社记者报道的“230平方米、6台电视机、7个空调的豪宅”出现在北京回龙观文化住宅区”，针对这种现象您认为现在的经济适用房制度最大的问题是什么？
潘石屹：经济适用房在购买对象的问题，我们这几年时间已经通过各个途径向政府有关部门做过反映。
唐僧520：潘总：听说您前两天生病了。虽然工作忙，但您一定要多注意身体呀！“身体是革命的本钱嘛！”祝愿您永远健康！
潘石屹：谢谢！
潘石屹：好，今天的聊天就到这，谢谢大家！
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