潘石屹：两会关注最多的还是住宅价格太高

　——2006年3月10日潘石屹在SOHO小报网与网友聊天实录

　　我们对“两会”格外敏感和重视

　　网友：对这次两会，你觉得对房地产业会有什么大的影响吗？如果有，你觉得这些影响会是哪些方面？“两会”中有个提议：将首付提高至50%。目前争论得沸沸扬扬，暂且不说是否抑制了炒房或购房。单从开发商角度，您听到这个消息，是不是暗中窃喜呢？这次两会您最关注的话题是什么？

　　潘石屹：我们对两会期间代表和委员们的反映今年格外敏感和重视，因为去年“两会”期间代表和委员的反映促使了政府进行了宏观调控，四、五、六月份出台了各种各样的政策，所以今年“两会”期间我们特别留意这方面的反映。大家关注最多的还是住宅的房价太高，普通人买不起商品房，这似乎是一个基本的调子，至于具体的措施，到底是提高首付款还是降低首付款更有利于大家买得起房子，都是些技术操作方面的问题。

　　我想，可能政府会出台一些政策解决普通老百姓买不起住房的问题，而且政府有财力去做这些事情。

　　网友：两会代表建议取消期房预售，加强监管力度，政府应该在调控中起到决定性的作用，潘总怎么认为？

　　潘石屹：去年，人民银行总行出了一个报告，建议取消期房的销售。建设部邀请了其他部门的领导和专家专门开了一次研讨会，大家认为是不可行的。

　　网友：正值两会召开之际，代表委员们提出了很多房地产方面的议案和提案，我们列举了一些热点，希望听听潘总的看法：

　　全国政协委员、著名经济学家萧灼基表示，降低老百姓的购房压力，政府应该实行购房花销免征个税的措施。也有网友提出，购房花销应免征个人所得税不能“一刀切”，否则“富人买房会更占便宜”。此外应该以家庭为单位，购买第一套房子免征个税。

　　潘石屹：目前大的环境和气候是住房的价格上涨得太快，而老百姓的收入和工资增长得太慢，国家税收增长的速度也是GDP增长速度的好几倍。在这种大背景下，大家出主意、想办法解决这些矛盾，会提出各种各样的主题和建议。萧灼基委员的这个建议我认为值得考虑，对第一套居住的房子可以采用这个办法。我想这个主意比每个城市花几十亿人民币去建经济适用房要好得多，也会避免未来穷人区和富人区的形成。

　　全国人大代表洪可柱建议：先在全国部分地区(东、中、西部地区各选部分地方)试行将个人住房贷款首付比例由20%-30%提高到40%-50%，对购买多套住房(两套及以上)用于投资及投机的行为，原则上应不实行按揭，或首付比例提高到70%以上，再视情况，全面推行。为此建议研究制定实施对购买多套房屋的“累进”首付比例制度；并辅以实施以家庭为单位的实名购房制度，对房产登记也应逐渐建立全国联网制度。

　　潘石屹：在普通老百姓收入比较低、买不起房子的情况下，解决这个矛盾不应该是提高按揭首付的成数，而且应该降低。我看得不是很懂，所以也不知道用这种办法带来的结果是什么。

　　北京大学中国经济研究中心教授林毅夫：并不完全赞成建经济适用房，而是鼓励多建普通房，标准不是很高，但价格完全由市场决定，不要一味地把房屋价格提前压低。同时，他认为应对需要补贴的特殊人群，如教师、公务员、医生护士等，给予现金补贴，让他们到市场买房。

　　潘石屹：国外许多国家也都走过这样一段弯路，回过头来，他们都修改了，例如美国。建经济适用房基本上就是大家说的“补砖头”，政府拿出财政收入，或者以减免出让金、税收的方式，把钱补到砖头里面去。第二种办法就是对低收入的人，特殊人群给予现金的补贴，这是大家常说的“补人头”。补人头更直接一些，会避免许多经济适用房是高收入的大款了的现象出现。但如果实施这个政策，人们担心的又是受益的可能是房地产发展商。

　　全国政协委员郭松海建议：为了使普通商品房的价格降下来，可以实行房产竞价招标的方法。政府确定土地使用权的交易价格，并加以公示，房地产售价报价最低的开发商可获得土地的开发经营权。也可以实行“倒流水”、“倒逼成本”，先确定房屋预售价格，倒测出土地交易价格，再按项目规划条件，实行土地挂牌出让或招标出让。同时，他还建议：对空置房屋开征不动产闲置税，适度限制房地产市场的投资行为。

　　潘石屹：这种办法也过于复杂，如果要这样做的话，政府拿出土地，向施工单位招标，让施工单位去建设，建好之后由政府收购，再由政府把这些房子派发给需要派发的人，这个环节中不需要房地产发展商，房地产发展商是多余的。

　　全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明提出：反向抵押贷款推行以房养老具体做法：即“反向住房抵押贷款”（还有如售房养老、房产置换等形式），在60岁之前，购买住宅，并取得该住宅的全部产权。再在60岁退休养老之时，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值等因素后，在一定年限后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售，所得款项用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。

　　潘石屹：这是一个很好的办法，可以把大家各种各样的需求都满足了，实际上是住房的金融品种之一。目前，在房子金融产品的创新上还非常单一，大家应该多想一些这样的办法，目前突出的、尖锐的矛盾都会用市场的办法化解。

　　我认为“以房养老”可行

　　网友：华远集团任总的“业权分配”制度有了新进展，华远将尚都、盈都两个项目的业权收益返回给了业主。此前，潘总也曾经和任总一起参与过此事的讨论，当时潘总表示，任总是想把一件复杂的事件简单化。想听听潘总对这件事的看法。

　　潘石屹：许多年前，任总就花了大量的时间和华远的员工们一起研究“业权分配”，他们的“业权分配全国发布会”任总也请我去了。我认为，第一这是把简单问题复杂化了。我记得当时我说，你看你们的分配方案用上了各种字母和数字，把阿拉伯数字用完了，就用英文字母，英文字母用完了，就该用希腊字母了。第二，我们公司的制度都是在国家的法律和制度的框架下去完成，单独搞出一套来，常常会出问题。

　　但任总不是这样的想法。他在全国发布会上说，政府部门已经肯定了他的做法，希望这个成果成熟之后政府再采用。从发布会到现在大概也有三年的时间了，结果怎么样，我也不是很清楚。

　　网友：潘总是否会在SOHO的项目中推广这个制度？为什么？任总已经向人大提案将这个制度立法，潘总认为是否能够获批，为什么？

　　潘石屹：我们只执行国家的政策和法律，如果人大批准了这个制度，我们会无条件地去执行，但我们不会在法律和制度之外另搞一些复杂的东西出来。

　　网友：关于华远物业收益首次返还给业主，存入个人账户并冲抵物业费，您怎么看待这一举措？

　　潘石屹：这是任总的性格决定的，他总要与众不同，在表现方式上、讲话上都是如此。

　　网友：最近有这样一篇报道《住宅使用权只有70年 “以房养老”不适合国情》，我很希望采访潘总就这件事情，首先为什么规定70年的使用权？国外以房养老是如何的？您怎么看待“以房养老”？对这则新闻有何观点？对于“住房反向抵押贷款”能够带给消费者哪些利益，又存在哪些问题有怎样的看法？是否应该积极倡导“住房反向抵押贷款”？

　　潘石屹：其实我在《物权法》第四稿中看到，住宅的使用期限到期之后不用申请，可以自动延续，假如今年《物权法》能够得到通过，实施以房养老，这种方式就有了明确的法律依据，我认为这种办法是可行的。

　　土地价格的上涨与其采用的交易方式没有关系

SOHO尚都

　　网友：据万科预增公告，预计2005年净利润较2004年增幅将超过50%，据此测算全年净利润在13.7亿元左右。宏观调控对大公司的业绩不仅没有较大的负面影响，且业界普遍认为的强者恒强的态势也已在形成。您怎么看？

　　潘石屹：万科2004年的利润也比2003年有了大幅度的增长，也大约在50％左右。这我想主要是全国土地价格、房子价格在过去的三年时间大幅度增长的原因，同时也与万科规模不断扩大有关，但在宏观调控的大形势下，尤其政府在控制土地，万科下一步有没有足够的土地保持这个增长，这不光是万科碰到的问题，也是绝大多数房地产公司碰到的问题。我看媒体上报道，万科集团收购了朝万房地产开发公司，可能是为了解决他们土地储备不足的问题。

　　网友：据初步统计，今年北京市场将有230多个新盘上市，总量和去年相当，但住宅比重增大。请您预测今年的住宅市场和商业地产的走势？

　　潘石屹：媒体最喜欢用的是有多少个新盘上市，这个月有多少个新盘，下个月有多少个新盘，今年有多少，去年有多少。用这种计量单位是非常不确切的，有的新盘只有几千平方米，但有的新盘有几百万平方米，这是不可比的。最确切的数字是平方米。

　　网友：某些地方以土地资源稀缺为由，没有领会招拍挂的意图，抬高土地出让价，从而提高了房价，你觉得这种现象该如何杜绝?

　　潘石屹：土地价格的上涨与采用什么样的交易方式没有关系。土地价格的上涨是因为土地的需求增加，而土地的供应不足。

　　网友：财政部在一月份出台了《新会计准则》，出台后很多地产股出现涨停现象，原因是很多先前价值被低估的资产现在可以用市场价格来体现，比如先前协议出让的土地，价格很低，现在如以市场价格来计算则非常高，投资者认为这构成了一个很大的利好。但是，有人认为这只是一个短期的现象。你对此的观点是什么？

　　潘石屹：从本质上来说没有任何影响，房地产的股票市场最关键的是看市场的市盈率，就是公司赚钱的能力，把没有卖出去的东西价格评估高点，或评估低点没有太长远的意义，只是一个很短期的现象。

　　网友：听说上周末你带着你的销售队伍又一次来到太原，但这次你好像并没有急着做推销工作，而是邀请了太原房产界的朋友们和客户们看了你的电影《阿司匹林》。请问你觉得这次太原之行与前几次相比收获有什么不同呢？

　　潘石屹：我最近两年一共去过三次太原，每此去对销售房子都很有收获。上周末去太原，主要是和我们山西的客户勤走动，建立比较密切的联系，没有想到，我们一边人还在太原，一边山西的客户在北京已经签约了，又签约了几千万人民币。

　　网友：长城脚下的公社最近又被美国《商业周刊》评为中国新的建筑奇迹，这样一个闻名于世的当代建筑不知凯宾斯基饭店管理集团接手后，酒店运营情况如何？

　　潘石屹：长城脚下的公社酒店由凯宾斯基接管之后，管理上了一个大台阶，今年我们将有一系列的大活动，等最后确定后我会及时地告诉大家。

　　网友：复活节快到了，我去年复活节去了长城公社，很热闹，今年还会有吗？

　　潘石屹：复活节和往年一样，长城脚下的公社都有一个大活动。

　　网友：博鳌亚洲论坛将于4月21－23日在海南博鳌举行，作为博鳌亚洲论坛的会址之一，博鳌蓝色海岸为此是否做好了准备？听说凯宾斯基饭店管理集团已经接手管理博鳌蓝色海岸，这无疑在软件上使蓝色海岸上了一个大台阶，你们在硬件方面是否也有改善？

今年的博鳌亚洲论坛房地产分论坛在博鳌蓝色海岸举行

　　潘石屹：今年的博鳌亚洲论坛的房地产分论坛将在博鳌蓝色海岸举行，这几天，大会组委会正在抓紧落实发言人。

　　网友：现在写博客已经成为你生活的一部分，现在也有网站率先在博客上推出广告，你的博客很受大家关注，也有可能被人瞄准想要投放广告，如果你同意投放的话，你觉得投地产广告好还是其他的比较好？

　　潘石屹：我不认为博客上贴广告是个好想法。博客是特别私人化、个性化的东西，贴上广告，味道就变了，也就没人看了。博客可能有商业机会，但不是在访问量高的博客上贴广告，这是杀鸡取卵的做法。在今后，广告会变成窄告，在博客上大家很容易找到跟自己的兴趣、爱好、消费倾向、相同的人群，在这类人群中说明自己的产品，提供服务才是有意义的。例如，可以在博客自发形成养猫爱好者的群体，在这个圈子里推销猫的食品就很有效。或者可能是同一病患群体在一起，在这个博客上给他们介绍治疗的方法和药品也很有效。总的来说，大家现在热烈讨论的在博客上面贴广告，我是不看好的。

　　网友：我看了你和老任的《锵锵三人行》节目，虽然老任提出只给富人盖房子和贫富分区，但老任还是建了不少低价商品房的写字楼，你虽反对老任观点，但是都是给富人盖房子，你今后有没有打算建一些低价房，要不然你做人岂不有点虚伪？